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c4.4,0,8,3.6,8,8S16.4,20,12,20z M13,11V7h-2v4v1v1h7v-2H13z"></path>发表时间 2016-08-08
据说西雅图2016年1月房价中位数比去年同期涨了10.8%，涨价涨得简直没朋友。现在来西雅图投资买房还来得及吗？花这么多钱值得吗？
今天小乐采访了一位西雅图地区名列前茅的经纪人——崔山木 (Sam Chui)。在过去的一年，Sam 成交36套房屋，总价值超过1千9百25万美元。Sam 和小乐为大家详细地用实例分析西雅图地区房地产的投资与回报。
小乐：在广大人民群众不断买房卖房的努力下，西雅图当今房价已涨到2008年金融危机后的最高点了。小乐看着过去的增幅，担忧着未来在西雅图投资买房还来得及吗？
崔山木：不用担心。因为据统计，过去的一年里西雅图来了8万新移民，而且随着高科技的发展，像微软丶亚马逊大企业等相关行业的工作机会也是越来越多，吸引了许多高收入的人们。这些新来的人们都得找房子住，可是土地只有这么多。所以在需求持续上涨而供给不变的条件下，房子还会涨，起码涨三年。
虽然说西雅图的房价近些年一直在涨，但是比起美洲西海岸的邻居旧金山或是温哥华，西雅图的房价很实惠。同样一幢房子，如果在西雅图的价格是70万美金，在旧金山和温哥华则轻松上百万。
再说了，西雅图总是上榜世界上最适宜人类居住的城市。如果是自己买房子打算自己或是给子女住，西雅图有山有水，绿化多，空气好，以及西雅图是美国离中国最近的城市。同样，西雅图还有（除阿拉斯加外）全美最新鲜的螃蟹和三文鱼，对于爱吃爱生活的人们来说，西雅图真是好地方。
小乐：Sam，说了这么些选择在西雅图买房的理由，你能先给我们解释下投资房的概念吗？
崔山木：好的。所谓投资房，意思是不需自己住，可是房子的增值与租金都属于自己的房产。
小乐：每当人说起在美国投资房产，更多的人脑海里印出一副花园别墅的美景。相比之下，在西雅图投资公寓划算吗？
崔山木：划算呀！我最近才帮一位大陆顾客一口气买了四套公寓呢。在西雅图，许多公寓都建在繁华的地带或是学校附近。相比别墅，公寓的面积的确普遍小，可是价格也相对便宜。因为西雅图的高科技行业不断地吸引来自全美的精英就业者，这其中包括许多毕业不久的高材生与尚未成家立业的程序猿（媛），他们为市场上小户型公寓需求量做了不少贡献。所以，西雅图地区小户型公寓有相当的增值空间。
除了坐等增值外，因为人在中国，购买美国的房子纯粹为投资，不少顾客希望将房子出租出去，也算是赚些外快。那么，西雅图什么样的房子能够租出去呢？大家并不用担心房子没人租房子。因为美国工作流动性大，不少人希望租房。我在美国生活了28年，在最初的13年里都是租房度日。
可是，毕竟在美国拥有一套公寓不等于拥有一块土地。公寓与物业有着紧密的联系，甚至有的公寓只允许一出租部分百分比的房子，比如说100间公寓的楼房只可以出租25套。那么在出租额达到以后，其他的公寓只可自住。这是在投资公寓时必须弄清楚的一点。
我有一位新客户在不久前通过另一个经纪人买了一套公寓，本觉得地点不错，想纯粹用来出租丶赚赚外快。可是到手了才发现，物业明确规定了不允许出租。他打电话给我，问如果租给中国人，告诉他们这是自己家亲戚，这样能不能绕过物业呢？我当时告诉他，物业也不傻，那些签了字的合同可都是有法律效应的。最后，这位客人大呼上当，急匆匆地把房子都卖了。可是，转手的这么急，他是不是亏了？虽说不算多，但亏肯定是亏了，不过就当花钱买个教训吧。
小乐：那购买公寓的时候，还有什么其他的注意事项吗？
崔山木：公寓还有些潜在的支出。其中包括物业管理费，以及一定年头的公寓需要翻修时的花销：换屋顶丶刷外墙丶换窗户，等等。虽说一般换25年以上的公寓才需考虑换屋顶。这些都需要房主自掏腰包。所以在购买公寓前，务必打探明白房子的状况与近期有没有翻修的工程。
我曾为一位顾客在西雅图都市圈的贝尔维尤市 (Bellevue) 相中了一套在该市市中心最大购物中心附近的小公寓。可是经过细心仔细的调查，我发现公寓计划在几年内换屋顶。这意味着，原本25万买进丶坐等升值的房，给摊上个3万换屋顶，相当于变成了28万。知道这些后，我建议该客户，房子虽好，可是还是算了吧，不划算。
所以，如果弄清楚后再买，避免了许多额外的支出后，出租公寓是赚钱的。一套25万美金买入的公寓，出去每月400美金的物业管理费以及其他杂七杂八的费用100美金，按照租金每月1500，一年下来净利润也有一万二，在加上房子本身的增值，一年可以收获三到四万美金。
小乐：Sam，你觉得在西雅图哪个地方投资房产更容易租出去呢？
崔山木：至于在西雅图哪一片的房子更容易租出去——其实，不管是公寓还是别墅，在哪都能租出去，因为在美国几乎人人开车。当然啦，学校附近或是市中心房子的租金可以相对抬高一些，可是购房的成本也比别处高一些。毕竟有1/3的美国人住着的都是租来的房子。
小乐：如果不想搭理物业，又想做大买卖的话，不如回头来谈谈那花园别墅的美景。Sam，跟我们讲讲在西雅图投资别墅的前景如何。
崔山木：比起小公寓在租赁市场的大红大紫，希望租大别墅的人少了许多。打个比方，一套两百万的别墅，算月租一万。虽说西雅图各大公司新来的高管不少丶可是小年轻们表示并租不起。特别是湖景大豪宅，能长期租出去的并不多。
小乐：这么看来，投资别墅是不是没有公寓划算呢？
崔山木：不不不！买别墅，除了买了那栋房，同时也买了那块地。地才是最值钱的。地球上人越来越多，可是土地面积不变。 不可避免的却是，随着时间车轮一步步前进，独栋别墅中的间隙也是越来越小。不过这也是商机呀。我给你举个例子，西雅图都市圈的柯克兰市 (Kirkland) 尚有不少地大年久的老房子。一套房，也许房屋看上去陈旧了点，但是更值钱的是那一万四千尺的地。买了房后，去政府拿批准一下，把老房子推了，造两栋新房。一块地买入丶两套房卖出；这可是桩不错的交易。
当然，也有一些客户中意的并不是土地买卖，他们希望的就是在华盛顿湖旁买一幢美美的房，就当闲时带着妻儿度假时住，而且根本就不想把自己买房子租给别人。比如说，在2013年，我的一位上海客户在西雅图花110万美金，买下了一套水景房；房子修得别致丶景又好看。这位客户表示，好房子是要留给自己住的，才不要租出去。
小乐：房子空着的话，税以及修理院子的支出岂不是都要倒贴？
崔山木：像有湖景这样的，有特点的房子很有卖点。总有人喜欢湖景，所以升值得也快。在同样的地带，就算一套房要200万，也会有人买。如今，上海顾客房子的附近已经找不到150万以下的房了。 这么一来，就算贴了点税钱又算什么。
小乐：小乐自己算了一笔账：如果花180万美金买入一套湖景别墅，每年交1.5万到1.8万的税，再加上整理院子（小则每月两三百，大则五六百；房子那么美，院子杂草丛生可不好！）……以年增长为保守地10%左右来算，也能赚个十几万美金！
崔山木：还有一位客户在比尔盖茨家附近用750万美金买了一桩带码头的大豪宅。买了一年半时收到一封来信信。信的主人里表示愿意出1000万买了这栋房。减去近两年来杂七杂八的费用，也是200万以上的收益。
不过话又说回来，豪宅虽好丶买得起的人亦少。两丶三百万美金房子的需求量比七丶八十万的需求量毕竟少了很多。在买进房子时，也需要考虑卖出喔。当然，有特点的房子（湖景丶临湖）总是有卖点的。
小乐：都听说在美国好地方买房如“抢”房，因为市场上的好房总是供不应求。西雅图房地产市场买家竞争怎么样，也那样激烈吗？
崔山木：激烈呀！不久前，我的客户看中了一幢原本标价为25万，远低于市场价的房子。这样诱惑的超低价吸引了48个 Offer。最后我们在竞争者里胜出，用33万拿下了房子。33万看上去比25万多了不少钱，可实际上这个成交额并不是所有 Offer 里最高的。总有人觉得，房子买得比标价高就是亏了。其实并不如此，因为卖房的人们为了吸引更多的买家，总会把价格先定得低一些，用这样的方式得到更多的 Offer。在那么多 Offer 里，得不到房子的人总是大多数。
小乐：最后一个问题，是什么让你成功为客户抢到那么多房呢？是不是有什么独家秘密？能不能向大家分享？
崔山木：其实并没有秘密。如果说一定有什么秘密，那就是——我的客户都非常的好。我非常幸运，遇上了许多许多通情达理丶彼此信任的客户。客户们的资料都准备的充足，都先前在网上对美国购房有一定的了解。有了“知己知彼”，才能向“百战百胜”更靠近一点。
小乐：谢谢 Sam 今天为我们详细地解读了西雅图都市圈房地产的投资与回报的情况，真是让小乐受益匪浅。
崔山木：谢谢小乐！如果大家还有什么问题的话，可以在我的外居乐经纪人主页联系我，我将真诚地为每一位客户服务。
c4.4,0,8,3.6,8,8S16.4,20,12,20z M13,11V7h-2v4v1v1h7v-2H13z"></path>发表时间 2016-08-08
据说西雅图2016年1月房价中位数比去年同期涨了10.8%，涨价涨得简直没朋友。现在来西雅图投资买房还来得及吗？花这么多钱值得吗？
今天小乐采访了一位西雅图地区名列前茅的经纪人——崔山木 (Sam Chui)。在过去的一年，Sam 成交36套房屋，总价值超过1千9百25万美元。Sam 和小乐为大家详细地用实例分析西雅图地区房地产的投资与回报。
小乐：在广大人民群众不断买房卖房的努力下，西雅图当今房价已涨到2008年金融危机后的最高点了。小乐看着过去的增幅，担忧着未来在西雅图投资买房还来得及吗？
崔山木：不用担心。因为据统计，过去的一年里西雅图来了8万新移民，而且随着高科技的发展，像微软丶亚马逊大企业等相关行业的工作机会也是越来越多，吸引了许多高收入的人们。这些新来的人们都得找房子住，可是土地只有这么多。所以在需求持续上涨而供给不变的条件下，房子还会涨，起码涨三年。
虽然说西雅图的房价近些年一直在涨，但是比起美洲西海岸的邻居旧金山或是温哥华，西雅图的房价很实惠。同样一幢房子，如果在西雅图的价格是70万美金，在旧金山和温哥华则轻松上百万。
再说了，西雅图总是上榜世界上最适宜人类居住的城市。如果是自己买房子打算自己或是给子女住，西雅图有山有水，绿化多，空气好，以及西雅图是美国离中国最近的城市。同样，西雅图还有（除阿拉斯加外）全美最新鲜的螃蟹和三文鱼，对于爱吃爱生活的人们来说，西雅图真是好地方。
小乐：Sam，说了这么些选择在西雅图买房的理由，你能先给我们解释下投资房的概念吗？
崔山木：好的。所谓投资房，意思是不需自己住，可是房子的增值与租金都属于自己的房产。
小乐：每当人说起在美国投资房产，更多的人脑海里印出一副花园别墅的美景。相比之下，在西雅图投资公寓划算吗？
崔山木：划算呀！我最近才帮一位大陆顾客一口气买了四套公寓呢。在西雅图，许多公寓都建在繁华的地带或是学校附近。相比别墅，公寓的面积的确普遍小，可是价格也相对便宜。因为西雅图的高科技行业不断地吸引来自全美的精英就业者，这其中包括许多毕业不久的高材生与尚未成家立业的程序猿（媛），他们为市场上小户型公寓需求量做了不少贡献。所以，西雅图地区小户型公寓有相当的增值空间。
除了坐等增值外，因为人在中国，购买美国的房子纯粹为投资，不少顾客希望将房子出租出去，也算是赚些外快。那么，西雅图什么样的房子能够租出去呢？大家并不用担心房子没人租房子。因为美国工作流动性大，不少人希望租房。我在美国生活了28年，在最初的13年里都是租房度日。
可是，毕竟在美国拥有一套公寓不等于拥有一块土地。公寓与物业有着紧密的联系，甚至有的公寓只允许一出租部分百分比的房子，比如说100间公寓的楼房只可以出租25套。那么在出租额达到以后，其他的公寓只可自住。这是在投资公寓时必须弄清楚的一点。
我有一位新客户在不久前通过另一个经纪人买了一套公寓，本觉得地点不错，想纯粹用来出租丶赚赚外快。可是到手了才发现，物业明确规定了不允许出租。他打电话给我，问如果租给中国人，告诉他们这是自己家亲戚，这样能不能绕过物业呢？我当时告诉他，物业也不傻，那些签了字的合同可都是有法律效应的。最后，这位客人大呼上当，急匆匆地把房子都卖了。可是，转手的这么急，他是不是亏了？虽说不算多，但亏肯定是亏了，不过就当花钱买个教训吧。
小乐：那购买公寓的时候，还有什么其他的注意事项吗？
崔山木：公寓还有些潜在的支出。其中包括物业管理费，以及一定年头的公寓需要翻修时的花销：换屋顶丶刷外墙丶换窗户，等等。虽说一般换25年以上的公寓才需考虑换屋顶。这些都需要房主自掏腰包。所以在购买公寓前，务必打探明白房子的状况与近期有没有翻修的工程。
我曾为一位顾客在西雅图都市圈的贝尔维尤市 (Bellevue) 相中了一套在该市市中心最大购物中心附近的小公寓。可是经过细心仔细的调查，我发现公寓计划在几年内换屋顶。这意味着，原本25万买进丶坐等升值的房，给摊上个3万换屋顶，相当于变成了28万。知道这些后，我建议该客户，房子虽好，可是还是算了吧，不划算。
所以，如果弄清楚后再买，避免了许多额外的支出后，出租公寓是赚钱的。一套25万美金买入的公寓，出去每月400美金的物业管理费以及其他杂七杂八的费用100美金，按照租金每月1500，一年下来净利润也有一万二，在加上房子本身的增值，一年可以收获三到四万美金。
小乐：Sam，你觉得在西雅图哪个地方投资房产更容易租出去呢？
崔山木：至于在西雅图哪一片的房子更容易租出去——其实，不管是公寓还是别墅，在哪都能租出去，因为在美国几乎人人开车。当然啦，学校附近或是市中心房子的租金可以相对抬高一些，可是购房的成本也比别处高一些。毕竟有1/3的美国人住着的都是租来的房子。
小乐：如果不想搭理物业，又想做大买卖的话，不如回头来谈谈那花园别墅的美景。Sam，跟我们讲讲在西雅图投资别墅的前景如何。
崔山木：比起小公寓在租赁市场的大红大紫，希望租大别墅的人少了许多。打个比方，一套两百万的别墅，算月租一万。虽说西雅图各大公司新来的高管不少丶可是小年轻们表示并租不起。特别是湖景大豪宅，能长期租出去的并不多。
小乐：这么看来，投资别墅是不是没有公寓划算呢？
崔山木：不不不！买别墅，除了买了那栋房，同时也买了那块地。地才是最值钱的。地球上人越来越多，可是土地面积不变。 不可避免的却是，随着时间车轮一步步前进，独栋别墅中的间隙也是越来越小。不过这也是商机呀。我给你举个例子，西雅图都市圈的柯克兰市 (Kirkland) 尚有不少地大年久的老房子。一套房，也许房屋看上去陈旧了点，但是更值钱的是那一万四千尺的地。买了房后，去政府拿批准一下，把老房子推了，造两栋新房。一块地买入丶两套房卖出；这可是桩不错的交易。
当然，也有一些客户中意的并不是土地买卖，他们希望的就是在华盛顿湖旁买一幢美美的房，就当闲时带着妻儿度假时住，而且根本就不想把自己买房子租给别人。比如说，在2013年，我的一位上海客户在西雅图花110万美金，买下了一套水景房；房子修得别致丶景又好看。这位客户表示，好房子是要留给自己住的，才不要租出去。
小乐：房子空着的话，税以及修理院子的支出岂不是都要倒贴？
崔山木：像有湖景这样的，有特点的房子很有卖点。总有人喜欢湖景，所以升值得也快。在同样的地带，就算一套房要200万，也会有人买。如今，上海顾客房子的附近已经找不到150万以下的房了。 这么一来，就算贴了点税钱又算什么。
小乐：小乐自己算了一笔账：如果花180万美金买入一套湖景别墅，每年交1.5万到1.8万的税，再加上整理院子（小则每月两三百，大则五六百；房子那么美，院子杂草丛生可不好！）……以年增长为保守地10%左右来算，也能赚个十几万美金！
崔山木：还有一位客户在比尔盖茨家附近用750万美金买了一桩带码头的大豪宅。买了一年半时收到一封来信信。信的主人里表示愿意出1000万买了这栋房。减去近两年来杂七杂八的费用，也是200万以上的收益。
不过话又说回来，豪宅虽好丶买得起的人亦少。两丶三百万美金房子的需求量比七丶八十万的需求量毕竟少了很多。在买进房子时，也需要考虑卖出喔。当然，有特点的房子（湖景丶临湖）总是有卖点的。
小乐：都听说在美国好地方买房如“抢”房，因为市场上的好房总是供不应求。西雅图房地产市场买家竞争怎么样，也那样激烈吗？
崔山木：激烈呀！不久前，我的客户看中了一幢原本标价为25万，远低于市场价的房子。这样诱惑的超低价吸引了48个 Offer。最后我们在竞争者里胜出，用33万拿下了房子。33万看上去比25万多了不少钱，可实际上这个成交额并不是所有 Offer 里最高的。总有人觉得，房子买得比标价高就是亏了。其实并不如此，因为卖房的人们为了吸引更多的买家，总会把价格先定得低一些，用这样的方式得到更多的 Offer。在那么多 Offer 里，得不到房子的人总是大多数。
小乐：最后一个问题，是什么让你成功为客户抢到那么多房呢？是不是有什么独家秘密？能不能向大家分享？
崔山木：其实并没有秘密。如果说一定有什么秘密，那就是——我的客户都非常的好。我非常幸运，遇上了许多许多通情达理丶彼此信任的客户。客户们的资料都准备的充足，都先前在网上对美国购房有一定的了解。有了“知己知彼”，才能向“百战百胜”更靠近一点。
小乐：谢谢 Sam 今天为我们详细地解读了西雅图都市圈房地产的投资与回报的情况，真是让小乐受益匪浅。
崔山木：谢谢小乐！如果大家还有什么问题的话，可以在我的外居乐经纪人主页联系我，我将真诚地为每一位客户服务。
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