本期话题，我想通过我们多位海外客户的案例来讲讲， 如果客户本人不在美国， 想投资美国的商业地产，选择什么类型的地产最合适？
客户A ： 香港人，自己有零部件贸易公司， 偶尔出差来美国处理业务，顺便了解美国的房产市场， 之前有在美国购买过一栋高档区域的个人住宅， 但是在租客搬进搬出的过程中， 遇到一些房屋修缮和租客毁约的情况， 他们觉得管理麻烦， 通过他人介绍找到我们，做了一个1031Exchange , 帮他们卖掉这个个人住宅， 4年前购入价格180万美金， 我们帮他出售价格278万美金， 通过1031 房产置换延税， 我们帮他在180天内选定并成交了一个美国连锁当铺PawnSHOP物业地产350万美金， NNN净租金租客，全新10年租约，租约每年成3%递增， 也就是说租客负责所有物业的维修维护水电费甚至房地产税，我们的客户只需要每月确认银行稳定到账支票， 而且连锁型的当铺租客是有总公司担保租约的， 客户非常满意，相比原来最初级的买个人住宅做出租房，省去了很多繁琐的管理事宜，同时1031exchange让他的资产总价值增值， 且暂时不需要缴纳上一个房产将近100万美金的增值所需缴纳的地产增值税，用客户的话说“我原来在地产投资行业需要骑着三轮车辅助轮， 现在终于可以把轮子拆掉了。”客户回到香港， 还给我们推荐了其他想要投资美国NNN商业地产的新客户。
客户B： 客户是北京人，8年前孩子来美国念高中开始， 就前后陆陆续续买了4套个人住宅，其中2套在孩子学校附近，1套用于孩子和自己偶尔过来住， 一套用来出租， 另外两套是一个duplex， 也就是1栋 房产里面有两个单元， 也是用于出租，有交给专门的房屋管理公司管理。客户是通过会计事务所报税向会计师抱怨， 房屋管理公司在管理过程中跟房东有一些不愉快和虚报账目的问题， 导致房东对房产管理公司不信任， 房东自己又不常年在美国，孩子上学也没时间没兴趣协助管理， 所以通过推荐找到我们公司帮他做1031房产置换，目标物业是不需要管理的NNN地产， 顾客喜欢的物业是比较新的类似麦当劳，汉堡王，星巴克类型的物业，我们帮客户卖掉1个出租房和一个duplex， 出售总价格320万美金， 我们帮他在180天内以340万美金顺利拿下一个两个租客的商业地产， 其中一个租客是星巴克一个租客是知名美国银行，而且物业刚刚做过全面翻新，星巴克也有drive through， 稳定的收租，NNN净租约，房东不需要担心地产管理，找租客的事宜。房东可以放放心心回北京， 孩子也不用参与地产管理的事宜， 而且最关键的除了稳定收租， 房产本身也在不断增值。
通过以上两个案例， 我想给大家重点介绍一下什么是NNN净租赁地产。 NNN地产的英文名为TripleNet Lease Property。净租赁地产（以下称“NNN地产“）是指租客负责保险、地产税、和维修费用的商业地产。 投资者的租金收入是“净挣”的，不需要再从租金里面扣除资金，来支付额外的保险、地产税和维修费用。 NNN是带租约地产，而且是净租赁租约，即租客负责所有的费用，房东不需管理。而租户一般是美国直营连锁店或加盟公司。投资NNN地产，在地产具有升值潜力的同时，房东每月拿到稳定的收入。
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