西雅图颁禁令,禁止房东在冬季（12-2月）驱逐租户
西雅图纪事
2024/03/20 00:16 am
周一，西雅图市议会投票通过了一项冬季驱逐禁令，旨在阻止在一年中最寒冷、最潮湿的几个月里驱逐居民。
据悉，该法案由议员萨万特提出，内容包括禁止房东在冬季驱逐房客，同时对小房东的免税，将保护范围限制在中等收入家庭。根据商榷，每年12月初至2月底适用该法案。
该立法将适用于拖欠租金的租户和被指控违反某些租赁条款的租户。经过商榷，理事会的租房者权利委员会还缩小了禁令的范围——不适用于从事犯罪或妨害活动的租户，也不适用于自住物业。
房东仍然可以在冬天申请驱逐，而在这种情况下，租客将不得不在法庭上以暂缓令作为辩护。根据地方议会的一份备忘录，法官可能会要求房东在晚些时候重新装修，或者可能会推迟驱逐行动。
总之，禁令只是“暂缓”，不是“免责”，租客仍然要为冬季的租金负责——滞纳金会收取，债务会累积。
长期以来，巴黎市(city of Paris)禁止当局在冬季进行驱逐，美国的一些司法管辖区也有根据恶劣天气限制驱逐的规定。在华盛顿特区，在降水或气温降至冰点以下时，强制执行驱逐行动的美国执法官局(U.S. Marshals Service)也会暂缓驱逐行动。
但西雅图是美国将此明确为禁令的城市，萨万特表示，自己是应西雅图租赁委员会的要求提出这一建议的。
支持者说，这项禁令是为了解决无家可归的问题，防止那些运气不好的人在恶劣天气被迫外出。他们指出，拆迁不成比例地影响到妇女和有色人种，人们可能在没有住所的情况下死亡。
“天气实在太冷了，想找个临时安身之所几乎是不可能的，”这位50岁的妇人说。她现在是这个问题的倡导者，但仍然无家可归。
但是，该提案的批评者说，该禁令不该由房东买单，毕竟很多房东也要确保生活；批评者认为，租金缺口应该与财政援助联系起来，良性减少城市驱逐。
来自比肯山的房东德莱尼·怀奥宁说，尽管他从来没有赶走过房客，但他希望保留这份权利。他坦言，有些业主几个月都收不到房租，甚至付不起自己的房租。
冬季过去后的4月份可能会出现拆迁高峰。但支持者表示，暂停可能会给房东和租户更多时间来达成协议，让租户有房住。
该法案将加进现有的西雅图法律，明确了房东可以或不可以驱逐租户的情况。根据市长的决定，该法案将于下月或明年4月生效。
租赁者权利委员会上个月投票支持这项立法。萨万特、议员塔米·莫拉莱斯和安德鲁·刘易斯支持这项措施。委员会拒绝了市议员亚历克斯·佩德森的提议，即该禁令只适用于城市补贴住房。
华盛顿州参议员菲尔·福尔图纳托(Phil Fortunato)正在推动一项议案，旨在阻止西雅图这项提案，他称该提案“显然是违反宪法的私有财产侵占”。
市长的住房、检查和公共服务主任以及西雅图住房管理局的执行主任写道，这项立法可能会在法庭上受到挑战，“很可能出现负面结果”。
他们说，目前还不清楚这项暂停措施将如何发挥作用，他们认为，从长远来看，这可能会加重租户的债务负担，更加损害他们的利益。他们写道，这还可能迫使房东提高租金，在冬季以外的时间里进行更多的驱逐，并通过未经授权的方式驱逐租户。
但萨沃特周四反驳了这些批评，称这些批评“缺乏具体数据”，并将其与商界人士声称提高西雅图最低工资会伤害工人的说法进行了对比。
根据西雅图妇女委员会(Seattle Women’s Commission)和金县律师协会(King County Bar Association)住房司法项目(Housing Justice Project)的一项研究，2017年，共有1218名西雅图人向金县高级法院(King County Superior Court)提起了驱逐诉讼。
其中包括在1月、2月、3月、11月和12月提出的509项拆迁申请，大部分是为了未付租金。
在这几个月里，法院下令在西雅图驱逐340名居民，其中一部分是由金县治安官办公室强制执行的。
金县治安官办公室(King County Sheriff’s Office)表示，该办公室在2019年收到了3329份法院命令，高于2018年的3295份。去年，人大代表执行了1191次强制拆迁，低于2018年的1366次。
支持者指出，萨沃特法案涵盖的几个月气温较低，降水较多；而冬季驱逐是残忍和不人道的。
2018年3月，斯图尔特被西雅图房屋管理局(Seattle Housing Authority)以房租的理由赶出公寓后从此无家可归，她不得不睡在车里。
她说：“我整晚都在发抖”，因为患有退行性疾病，所以颠沛流离的生活特别艰难。
西雅约市民瑟夫•科尔森(Joseph Colson)说，去年他在派克市场(Pike Place Market)的公寓面临被驱逐的威胁，这让他的生活陷入了困境。
32岁的他说：“最后，我不得不把所有的东西都装进箱子，塞到推车里，在雪中把它们拖到国会山。”
科尔森变成了无家可归者，因为流浪，他错过了医疗预约，他的精神状况恶化了。他说：“我的生活因此而崩溃。”
由于华盛顿立法机构去年通过了驱逐改革法案，驱逐事件变得更少。现在，该州要求房东提前14天通知房东，而不是3天;并要求他们向租客提供有关法律援助的资料;并允许法官制定支付计划。
对租户的帮助也越来越多。金县律师协会(King County Bar Association)和联合基金会(United Way)去年开始向面临被驱逐的低收入租户分配租金援助和个案工作人员。
同样是在去年，华盛顿州开始发放贷款，防止租户被赶出去，西雅图今年为非营利组织的紧急租金援助项目拨款330万美元。
华盛顿社区行动网络(Washington Community Action Network)的政治主管索奇特·梅科维奇(Xochitl Maykovich)说：“被迫离开的人数可能已经下降了，”。
在大多情况下，租客接到房东的通知后会立即离开，因此他们不会在法庭上提起驱逐令。在另一些情况下，租客会在接到房东的驱逐令之前离开，或与房东达成协议。
根据妇女委员会和住房司法项目的研究，在西雅图，大多数人因为欠一两个月的房租而被驱逐。
华盛顿多户住房协会(Washington Multifamily Housing Association)的政府事务主管布雷特沃勒(Brett Waller)补充说，“我们不是在驱逐人。”“我们希望人们能继续得到安置。”
住房司法项目(Housing Justice Project)的高级管理律师埃德蒙•威特(Edmund Witter)也认为，租金补贴是关键，但他表示，冬季的“暂停按钮”也有意义。他说，许多人生病或正在找工作，需要更多的时间。
心态需要改变。因为驱逐会导致无家可归，最终会让每个人付出代价。
“我们需要考虑所有这些人的去向，”他说。“在桥梁。进帐篷。进入庇护系统。”
据悉，该法案由议员萨万特提出，内容包括禁止房东在冬季驱逐房客，同时对小房东的免税，将保护范围限制在中等收入家庭。根据商榷，每年12月初至2月底适用该法案。
该立法将适用于拖欠租金的租户和被指控违反某些租赁条款的租户。经过商榷，理事会的租房者权利委员会还缩小了禁令的范围——不适用于从事犯罪或妨害活动的租户，也不适用于自住物业。
房东仍然可以在冬天申请驱逐，而在这种情况下，租客将不得不在法庭上以暂缓令作为辩护。根据地方议会的一份备忘录，法官可能会要求房东在晚些时候重新装修，或者可能会推迟驱逐行动。
总之，禁令只是“暂缓”，不是“免责”，租客仍然要为冬季的租金负责——滞纳金会收取，债务会累积。
长期以来，巴黎市(city of Paris)禁止当局在冬季进行驱逐，美国的一些司法管辖区也有根据恶劣天气限制驱逐的规定。在华盛顿特区，在降水或气温降至冰点以下时，强制执行驱逐行动的美国执法官局(U.S. Marshals Service)也会暂缓驱逐行动。
但西雅图是美国将此明确为禁令的城市，萨万特表示，自己是应西雅图租赁委员会的要求提出这一建议的。
支持者说，这项禁令是为了解决无家可归的问题，防止那些运气不好的人在恶劣天气被迫外出。他们指出，拆迁不成比例地影响到妇女和有色人种，人们可能在没有住所的情况下死亡。
“天气实在太冷了，想找个临时安身之所几乎是不可能的，”这位50岁的妇人说。她现在是这个问题的倡导者，但仍然无家可归。
但是，该提案的批评者说，该禁令不该由房东买单，毕竟很多房东也要确保生活；批评者认为，租金缺口应该与财政援助联系起来，良性减少城市驱逐。
来自比肯山的房东德莱尼·怀奥宁说，尽管他从来没有赶走过房客，但他希望保留这份权利。他坦言，有些业主几个月都收不到房租，甚至付不起自己的房租。
冬季过去后的4月份可能会出现拆迁高峰。但支持者表示，暂停可能会给房东和租户更多时间来达成协议，让租户有房住。
该法案将加进现有的西雅图法律，明确了房东可以或不可以驱逐租户的情况。根据市长的决定，该法案将于下月或明年4月生效。
租赁者权利委员会上个月投票支持这项立法。萨万特、议员塔米·莫拉莱斯和安德鲁·刘易斯支持这项措施。委员会拒绝了市议员亚历克斯·佩德森的提议，即该禁令只适用于城市补贴住房。
华盛顿州参议员菲尔·福尔图纳托(Phil Fortunato)正在推动一项议案，旨在阻止西雅图这项提案，他称该提案“显然是违反宪法的私有财产侵占”。
市长的住房、检查和公共服务主任以及西雅图住房管理局的执行主任写道，这项立法可能会在法庭上受到挑战，“很可能出现负面结果”。
他们说，目前还不清楚这项暂停措施将如何发挥作用，他们认为，从长远来看，这可能会加重租户的债务负担，更加损害他们的利益。他们写道，这还可能迫使房东提高租金，在冬季以外的时间里进行更多的驱逐，并通过未经授权的方式驱逐租户。
但萨沃特周四反驳了这些批评，称这些批评“缺乏具体数据”，并将其与商界人士声称提高西雅图最低工资会伤害工人的说法进行了对比。
根据西雅图妇女委员会(Seattle Women’s Commission)和金县律师协会(King County Bar Association)住房司法项目(Housing Justice Project)的一项研究，2017年，共有1218名西雅图人向金县高级法院(King County Superior Court)提起了驱逐诉讼。
其中包括在1月、2月、3月、11月和12月提出的509项拆迁申请，大部分是为了未付租金。
在这几个月里，法院下令在西雅图驱逐340名居民，其中一部分是由金县治安官办公室强制执行的。
金县治安官办公室(King County Sheriff’s Office)表示，该办公室在2019年收到了3329份法院命令，高于2018年的3295份。去年，人大代表执行了1191次强制拆迁，低于2018年的1366次。
支持者指出，萨沃特法案涵盖的几个月气温较低，降水较多；而冬季驱逐是残忍和不人道的。
2018年3月，斯图尔特被西雅图房屋管理局(Seattle Housing Authority)以房租的理由赶出公寓后从此无家可归，她不得不睡在车里。
她说：“我整晚都在发抖”，因为患有退行性疾病，所以颠沛流离的生活特别艰难。
西雅约市民瑟夫•科尔森(Joseph Colson)说，去年他在派克市场(Pike Place Market)的公寓面临被驱逐的威胁，这让他的生活陷入了困境。
32岁的他说：“最后，我不得不把所有的东西都装进箱子，塞到推车里，在雪中把它们拖到国会山。”
科尔森变成了无家可归者，因为流浪，他错过了医疗预约，他的精神状况恶化了。他说：“我的生活因此而崩溃。”
由于华盛顿立法机构去年通过了驱逐改革法案，驱逐事件变得更少。现在，该州要求房东提前14天通知房东，而不是3天;并要求他们向租客提供有关法律援助的资料;并允许法官制定支付计划。
对租户的帮助也越来越多。金县律师协会(King County Bar Association)和联合基金会(United Way)去年开始向面临被驱逐的低收入租户分配租金援助和个案工作人员。
同样是在去年，华盛顿州开始发放贷款，防止租户被赶出去，西雅图今年为非营利组织的紧急租金援助项目拨款330万美元。
华盛顿社区行动网络(Washington Community Action Network)的政治主管索奇特·梅科维奇(Xochitl Maykovich)说：“被迫离开的人数可能已经下降了，”。
在大多情况下，租客接到房东的通知后会立即离开，因此他们不会在法庭上提起驱逐令。在另一些情况下，租客会在接到房东的驱逐令之前离开，或与房东达成协议。
根据妇女委员会和住房司法项目的研究，在西雅图，大多数人因为欠一两个月的房租而被驱逐。
华盛顿多户住房协会(Washington Multifamily Housing Association)的政府事务主管布雷特沃勒(Brett Waller)补充说，“我们不是在驱逐人。”“我们希望人们能继续得到安置。”
住房司法项目(Housing Justice Project)的高级管理律师埃德蒙•威特(Edmund Witter)也认为，租金补贴是关键，但他表示，冬季的“暂停按钮”也有意义。他说，许多人生病或正在找工作，需要更多的时间。
心态需要改变。因为驱逐会导致无家可归，最终会让每个人付出代价。
“我们需要考虑所有这些人的去向，”他说。“在桥梁。进帐篷。进入庇护系统。”
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